Strategi Pengembangan Pasar Tradisional

Penelitian ini merupakan penelitian survey, menurut Kerlinger (Sugiyono,1999) penelitian survey adalah penelitian yang dilakukan pada populasi besar maupun kecil, tetapi data yang dipelajari adalah data dari sample yang diambil dari populasi tersebut, sehingga ditemukan kejadian-kejadian relatif, distribusi, dan hubungan-hubungan antar variable.

Studi ini termasuk jenis penelitian penjelasan (explanatory research), penelitian konfirmatori (confirmatory research) atau  disebut juga penelitian hipotesis, yaitu menjelaskan pengaruh antar variabel atau hubungan kausal antar variabel-variabel melalui pengujian hipotesis (Sugiyono, 2005). Studi ini juga disebut jenis penelitian persepsional (perception research) yaitu jenis penelitian yang datanya dapat diperoleh melalui persepsi yang diberikan oleh responden, melalui serangkaian pertanyaan yang harus dijawab berdasarkan item item yang tersedia di dalam kuisioner yang telah dirancang oleh peneliti untuk ditanyakan kepada responden yang bersangkutan.

Unit analisis dalam penelitian ini adalah pedagang pasar tradisional,pembeli dan masyarakat. yang selanjutnya disebut responden, sehingga  studi ini juga disebut jenis penelitian persepsional (perception research) yaitu jenis penelitian yang datanya dapat diperoleh melalui persepsi yang diberikan oleh responden, melalui serangkaian pertanyaan yang harus dijawab berdasarkan item item yang tersedia di dalam kuisioner yang telah dirancang dan dijadikan sebagai acuan untuk wawancara oleh tim survey kepada responden .

Adapun pendekatan yang digunakan adalah pendekatan kebijakan , pendekatan lingkungan, dan pendekatan ekonomi.Pendekatan kebijakan digunakan untuk mencermati kebijakan-kebijakan yang terkait dengan pembangunan kembali pasar tradisional. Sedangkan pendekatan ekonomi digunakan untuk menilai kelayakan pembangunan kembali pasar Tradisional ditinjau dari aspek bentuk atau sifat investasi, pasar serta manajemen. Adapun pendekatan lingkungan dimanfaatkan untuk menganalisis sejauh mana pembangunan kembali pasar Tradisional akan berdampak pada lingkungan sekitarnya dan bagaimana cara mengantisipasi atau meminimalkan kondisi negatif yang akan muncul.

 Kerangka Pikir

Adapun alur pikir kegiatan studi  kelayakan pembangunan kembali pasar Tradisional ada 3 tahapan yang dilakukan dalam studi ini sebagai mana gambar berikut.

 

Secara garis besar, pelaksanaan studi ini terdiri dari 3 tahapan yaitu :

1.Tahap Pendahuluan. Dalam tahap ini kegiatan yang dilakukan   adalah :

§  Menyiapkan kelengkapan administrasi sebelum dimulainya pekerjaan antara lain pengurusan surat tugas dan koordinasi dengan pihak-pihak yang terkait;

§   Mengumpulkan literatur yang berupa buku-buku, buku petunjuk atau tata cara, peraturan, kebijakan yang terkait,  hasil-hasil studi sejenis yang pernah dilakukan serta dokumen-dokumen yang berisi kebijakan pembangunan didaerah studi;

§  Menyusun metodologi dan rencana kerja pelaksanaan studi.

 2.Tahap  Analisa Kelayakan yang meliputi :

§  Pekerjaan pengumpulan data sekunder yaitu mengumpulkan data atau hal-hal yang terkait yang telah ada yang dipergunakan sebagai pendukung pelaksanaan pekerjaan ini.

§  Pekerjaan pengumpulan data primer.

§  Pekerjaan analisa kelayakan pembangunan kembali pasar tradisional.

 3.Tahap Rekomendasi yang meliputi :

§  Rekomendasi Kebijakan

§  Rekomendasi Teknis

§  Rekomendasi Ekonomi

§  Rekomendasi sistem operasional dan pengelolaan pasar tradisional

§  Rekomendasi konsep model investasi pembangunan pasar tradisional.

 Variabel dan Indikator

Variabel dan indikator yang digunakan dalam studi ini dikelompokkan berdasarkan jenis analisis kelayakan yang digunakan, yaitu :

1). Analisis kelayakan pasar, dengan variabel permintaan dan penawaran saat ini  dan  yang  akan  datang,  harga  jual  daging,  target  pasar,  kendala pemasaran, distribusi pemasaran, daerah pemasaran dan prospek pasar tradisional.

 2). Analisis kelayakan teknis, yang meliputi variabel lokasi usaha, kondisi tapak,fasilitas dan utilitas umum, perkiraan biaya,gambar pra dan rencana spesifikasi.

 3). Analisis kelayakan finansial, dengan variabel jumlah/kebutuhan investasi untuk pembangunan,sumber pendanaan,dan proyeksi pembiayaan.

4). Analisis kelayakan lingkungan meliputi aspek-aspek kedekatan dengan pemukiman penduduk, jalur transportasi, dan tempat pembuangan limbah.

Kebutuhan Dan Sumber Data

Data yang dibutuhkan terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh langsung dari nara sumber yang antara terdiri dari atas  pedagang, pembeli dan masyarakat.Sedangkan  data  sekunder  diperoleh  melalui  bahan  publikasi  yang diterbitkan oleh instansi terkait dan berhubungan langsung dengan studi ini.

 Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data

Studi ini dibagi dalam dua tahap pengumpulan data. Tahap pertama di fokuskan kepada aktivitas desk research yang meliputi telaah pustaka dan pencarian data sekunder. Tahap kedua akan memfokuskan pada pencirian data primer melalui wawancara mendalam (indepth interview) dengan nara sumber terpilih baik dari kalangan pedagang,pembeli,maupun masyarakat dengan metode random sampling. Adapun teknik pengolahan data didasarkan kepada aspek-aspek analisis kelayakan yang antara lain meliputi :

1). Aspek Kelayakan Pasar, dengan teknik analisis trend terhadap variabel terpilih. Analisis ini memberikan arahan tentang volume permintaan dan penawaran daging sekarang dan masa yang akan datang.

2). Aspek Kelayakan Teknis, melalui teknik analisis deskriptif terhadap variabel-variabel yang telah ditentukan.

3). Aspek Kelayakan Finansial, melalui Net Present Value (NPV), Internal Rate of Returns(IRR) dan Net Benefit Cost Ratio.

4). Aspek Kelayakan Lingkungan diterapkan secara deskriptif untuk mengetahui dan mengukur kemanfaatan dan kerugian yang diprediksi akan muncul dengan adanya fasilitas pemotongan hewan di sekitar bangunan RPH.

Teknik Analisis Data

Teknik analisis yang digunakan dalam studi ini adalah :

1). Teknik Analisis Deskriptif yang meliputi,

§    Kecenderungan (trend) produksi;

§  Potensi pemasaran;

§  Pendapatan per kapita masyarakat dan perkembangan penduduk;

§  Dampak lingkungan.

§  Aksesibilitas

2). Teknik Analisis Kelayakan Teknis, yang mencakup :

§    Analisis lokasi;

§    Analisis kondisi tapak

§    Analisis fasilitas dan Utilitas umum.

§   Perkiraan Biaya Pembangunan Fisik

§   Gambar Pra Rencana

§   Rencana spesifikasi pasar Tradisional

 3). Teknik Analisis Kelayakan finansial

(1).   Teknik Analisis NPV

Teknik analisis NPV sangat bermanfaat untuk menilai kelayakan suatu proyek dengan menghitung nilai penerimaan sekarang dan yang akan datang. Penilaian proyek dilakukan dengan mengukur prospek penerimaan sekarang atas sejumlah dana dengan mempertimbangkan penerimaan di masa yang akan datang. Apabila dari hasil perhitungan,NPV bernilai positif maka rencana proyek layak untuk dilanjutkan,demikian pula sebaliknya.

(2). Teknik Analisis Internal Rate of Returns (IRR)

Tingkat hasil pengembalian internal didefinisikan sebagai suku bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan atau penerimaan kas, dengan pengeluaran investasi awal. Analisis IRR adalah proses penghitungan suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan 0 (nol).

Jika IRR lebih besar daripada CoC (Cost of Capital) maka proyek tersebut layak untuk diteruskan, sedangkan apabila IRR lebih kecil atau sama dengan CoC maka proyek tersebut sebaiknya dihentikan.

(3). Teknik Analisis Net Benefit Cost Ratio

Teknik analisis Net B-C Ratio digunakan untuk membandingkan antara keuntungan bersih yang telah di discount positif dengan net benefit yang telah di discount negatif.Jika nilai Net B/C lebih besar dari 1 (satu) maka proyek tersebut layak untuk dikerjakan sebaliknya jika Net B/C kurang dari 1 (satu) berarti proyek tersebut tidak layak untuk diteruskan.

 Pengembangan Central Business District (CBD)

Dalam pengertian Rencana Tata Ruang dan Wilayah, CBD adalah wilayah yang melayani perdagangan dengan skala pelayanan regional dan kota/Kabupaten.

Gambar . Penguatan Kekhasan Central Business district

(Sumber: Roturua Central Business District Retail Strategy)

 Pengembangan CBD adalah mengembangkan upaya untuk mendorong agar masing – masing CBD mampu menampilkan keunikan dan karakteristik yang dimiliki sebagai salah satu daya tarik bagi pedagang maupun pembeli. Beberapa upaya yang bisa dilakukan adalah:

§  Memantapkan keunikan dan kekhasan CBD (themes& cluster);

Oleh sebab itu, pengelompokkan kawasan atau CBD berdasarkan aktifitas perdagangan yang unik harus terus didorong. Walaupun begitu, pengelompokkan ini harus tetap fleksibel dengan berorientasi pada kepentingan pelaku usaha. Pendekatan waktu sebagai identifikasi kegiatan perdagangan seperti: Pasar Kliwon atau Pasar Minggu bisa menjadi salah satu keunikan yang bermanfaat terutama dalam menarik minat pelancong dari luar kota. Sesungguhnya Kota ataupun Kabupaten telah memiliki banyak pasar dengan tema yang kuat tetapi belum branded, terutama untuk jenis pasar tradisional.

§  Pemberian atribut yang mencerminkan kekhasan CBD;

Secara kasat mata (tangible) penempatan karya seni atau ikon yang mencerminkan CBD, memberikan cat yang unik dan menarik, banner atau dekorasi lain yang sesuai akan semakin menarik minat pengunjung terutama wisatawan ke kawasan perdagangan.

§  Jaminan keamanan dan kebersihan;

Jaminan keamanan dan kebersihan hingga kerapian di kawasan perdagangan adalah tuntutan konsumen di masa depan. Kelemahan pasar tradisional yang selama ini sulit dicarikan solusi adalah ketidakteraturan dan joroknya lingkungan di pasar tradisional. Pemerintah harus berani menjamin bahwa ketidaknyaman yang disebabkan ketidakbersihan lingkungan dan ketidakamanan. Jaminan keamanan dan kebersihan lingkungan di CBD adalah satu hal yang sangat vital terutama bila mengharapkan masuknya pelancong dari luar negeri.

§  Menjamin konsistensi dan keseragaman waktu pelayanan;

Kepastian waktu pelayanan menjadi faktor yang penting terutama bila pengembangan perdagangan memiliki linkage dengan upaya mendorong tumbuhnya industri pariwisata domestik dan mancanegara.

§  Memfasilitas perdagangan di malam hari (night – time economy);

Jika di dalam kawasan perdagangan tersebut juga menjadi  basis ekonomi di malam hari (night – time economy) maka kegiatan perdagangan di malam hari tersebut pun mesti difasilitasi dan didorong agar mampu tumbuh dengan baik. Akfititas perdagangan di Pasar Keputran adalah salah satu contoh kegiatan perdagangan yang intensif terjadi di malam hari dan akan berakhir di siang hari. Aktifitas pedagang kaki lima terutama pada kelompok usaha makanan dan minuman banyak bergerak di malam hari dan menjadi salah satu tempat tujuan ”wisata kuliner”. Hanya saja,  problem kesemrawutan adalah dampak negatif dari aktifitas pedagang kaki lima. Promosi dan infrastruktur transportasi harus mendukung kegiatan perdagangan di malam hari tersebut.

§  Berpedoman pada pengembangan yang berkelanjutan;

Agar aura kawasan perdagangan tetap memiliki daya tarik terutama bagi wisatawan, maka ide pengembangan kawasan perdagangan harus terus digali dengan melibatkan masyarakat setempat dan pelaku retail yang ada. Upaya untuk terus mempertahankan daya tarik kawasan perdagangan harus seiring atau tidak berbenturan dengan upaya penguatan city branding.

 Keterkaitan antar Kawasan Perdagangan.

Untuk menjadikan pasar tradisional sebagai pusat perdagangan maka pasar tradisional harus memiliki banyak fasilitas perdagangan dan perkulakan modern yang melayani penduduk dalam  kota maupun luar kota. Keberadaan kawasan – kawasan perdagangan inilah yang mendasari adanya CBD yang didalamnya terdapat pasar, perbankan, perkantoran modern  dengan aktifitas bisnis dagang yang bersifat global dan dinamis.

 Bentuk Kerjasama Pembangunan/Investasi

Model kelembagaan untuk investasi pembangunan Pasar Tradisional  , sebenarnya masih merupakan masalah tersendiri. Alternatif sistem BOT (Built Operate Transfer) dapat menjadi salah satu pilihan/solusi apabila terdapat kesulitan pendanaan oleh pihak pemerintah daerah. Dalam pola tersebut, pihak swasta diundang untuk berpartisipasi dalam proyek-proyek pemerintah/publik. Kontribusi pemerintah dapat berbentuk non tunai misalnya dalam bentuk aset lahan. Alternatif bentuk kelembagaan BOT antara lain adalah :

(1).   Konsorsium perusahaan swasta saja.

(2).   Konsorsium perusahaan swasta dengan perusahaan BUMN/BUMD.

 (3).  Konsorsium perusahaan swasta dan pemerintah daerah.

Berkaitan dengan rencana pembangunan kembali pasar tradisional nampaknya alternatif pertama dapat merupakan pilihan terbaik.

Internal PASAR Tradisional: 

 a.     Kekuatan PASAR Tradisional:

1.       Jaringan pemasaran luas dan dekat dengan konsumen

2.       Mempunyai nilai historis

3.       Memiliki goodwill / nama baik serta telah mempelopori usaha sejenis

4.       Kualitas produk yang dijual cukup dan selalu ditingkatkan

5.       Sarana pemasaran/ pembelanjaan baik dan mempunyai segmen pasar sendiri

A.       Jenis produk banyak/ pilihan bervariasi, 80-90 % dari kebutuhan rumah tangga(one stop shoping)

B.       Outlet/ stand  dekat dengan pemukiman (konsumen)/lokasi strategis

C.       Kontribusi PAD ke Pemerintah meningkat

D.      Harga Murah

 b.    Kelemahan Pasar Tradisional

1.       Manajemen lemah

2.        Pegawai pendidikan rendah

3.        Kinerja rendah

4.       Pengelolaan keuangan terpusat

5.        Rasio pembeli terhadap pedagang relatif kecil

6.        Image masyarakat rendah

7.       Keamanan tidak terjamin

8.       Parkir semrawut

9.       Banyaknya PKL

10.    Tidak nyaman

11.    Lampu sering mati

12.    Gedung bocor

13.    Kurang bersih

14.    Letak dagangan semrawut

15.    Hubungan UPTD dengan HPP lemah

16.    Tidak ada discount

17.    Pengamen dan pengemis banyak

18.    Kurang agresif dalam promosi

19.    Minimnya informasi dan bimbingan kepada para pedagang

Eksternal PASAR Tradisional:  

a.    Peluang Pasar Tradisional

1.  Proteksi  pemerintah terhadap perdagangan eceran

2.  Stabilitas politik di Indonesia dan tumbuhnya daya beli masyarakat

3.  Adanya perubahan gaya hidup masyarakat sehubungan dengan tumbuhnya tingkat perekonomian

4.  Berkembangnya tempat – tempat pemukiman penduduk  (real estate) yang merupakan peluang pertumbuhan baru atau pengembangan usaha. Perekonomian Indonesia yang semakin tumbuh

5.  Laju pertumbuhan penduduk  5 % per tahun

6.  Meningkatnya usia harapan hidup

b.    Ancaman Pasar Tradisional

1.  Persaingan pengusaha dari dalam dan luar negeri, sehubungan dengan kebijakan perdagangan dunia (APEC,GATT,AFTA,ACFTA) seperti, Sogo, Mark & Spencer, Makro, Goro, Gelael, Golden Truly, Carrefour, Giant dan sebagainya.

2.  Inflasi yang tinggi akan berpengaruh pada deprisiasi rupiah

3.  Adanya kemungkinan pasar diawang – awang ( non market place)

4.  Pelanggan dalam tingkat loyalitas  switccher, yang merupakan kelemahan bagi perusahaan

5.  Kenaikan tarif listrik, telpon, BBM dan inflasi